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奋起直追创新高 高速增长收官年——2020年河池市房地产开发运行分析

2021-02-08 16:00     来源:河池市统计局     作者:刘洁
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“十三五”期间(2016-2020年),河池市房地产开发投资共完成262.08亿元,是“十二五”期间的2.12倍,五年年均增长9.7%;共实现商品房销售面积664.63万平方米,是“十二五”期间的1.97倍,五年年均增长16.0%。“十三五”的收官之年(2020年,下同)年末,全市房地产开发企业117家,开发项目133个,全年完成投资60.13亿元,比上年增长30.7%;商品房销售面积167.87万平方米,比上年增长25.1%,在恢复性高速增长中投资和销售均创历史新高。

一、房地产开发投资

“十三五”开局之年(2016年),全市房地产开发投资高速增长,第二年增速减弱,第三年投资大幅下滑,降幅达33.5%,随后两年恢复性增长,在“十三五”收官之年,房地产开发投资高速完全恢复并略超2017年水平。

2020年,河池市房地产开发完成投资60.13亿元,比上年增长30.7%,增速高于上年15.5个百分点,高于五年年均增速21个百分点。其中建筑工程42.04亿元,增长29%;安装工程3.38亿元,增长0.6%;其它费用14.38亿元,增长50.9%,其中土地购置费11.79亿元,增长53.9%,投资高速增长点如下:

(一)新开工项目拉动。2020年全市新入库25个新建项目、3个续建项目,2个项目调整计划总投资,共新增投资量(计划总投资)67.57亿元,新入库项目本年完成投资18.13亿元,同比增长15.9%,拉动全市增长39.4个百分点。2020年、2019年新增项目多(2019年新建和续建项目入库30个,计划总投资67.18亿元),两年新入库的项目共58个,占总项目个数的43.6%。在库项目较新,多数处于建设高峰期,建筑工程占投资比重高(70%),建筑工程投资拉动全市投资增长20.5个百分点。

(二)土地费用拉动。2020年,全市房地产开发项目土地购置费用11.79亿元,同比增长50.3%,拉动全市投资增长9个百分点。

(三)两区拉动强劲。河池市2区9县,2019年两区(金城江区和宜州区)房地产开发投资低迷,完成投资20亿元,金城江区负增长,降幅为0.4%;宜州区低速增长,增速为1.0%。2020年两区加快城区建设,共完成投资26.2亿元,拉动全市增长13.7个百分点。全市11个县(区)形势都较好,8增3降,为全市房地产开发健康发展提供了有力支撑。

(四)知名品牌开发助力。2014年碧桂园集团的进入,对河池市房地产市场的环境产生了重要影响,先后在金城江区、宜州区和巴马县建设项目,碧桂园在河池市的三个项目规模达59亿元,2019年、2020年完成投资分别占全市的17%和20%。

二、商品房销售情况

“十三五”前三年,全市商品房销售面积两位数增长,2019年小幅下滑,降幅为5.4%,随着新开工项目的开售,商品房销售面积逐渐恢复,在“十三五”收官之年,全市商品房销售面积创历史新高,达167.86万平方米,同比增长25.1%,高于五年年均增长速度(16%)9.1个百分点,全市房地产增值税2.6亿元,增长35.5%。

(一)恢复性增长。2020年,全市有销售的楼盘80个,商品房销售面积167.87万平方米,同比增长25.1%,增速比去年提升30.5个百分点;商品房销售额76.92亿元,增长24.5%,比去年提升26.6个百分点。与下降前的高峰期(2018年)相比,2020年全市商品房销售面积增长18%,总量不仅完全恢复,且创历史新高,最主要的原因是近三年新开工建设的项目多,投资加快,市场供应量加大,供需两旺。

(二)销售以两区一县为主。2020年,金城江区和宜州区两区共销售79.8万平方米,占全市总量的48%,拉动全市销售面积增长7.9个百分点;另外环江县销售20.8万平方米,拉动全市12个百分点,两区一县共拉动全市19.7个百分点,贡献度达78.5%。

(三)商品住宅均价小幅上涨。2020年1-12月数据显示:全市商品住宅均价4465元/平方米,同比增长0.6%,中位价4504元/平方米,较去年中位价4051元/平方米,增长11.2%。与2015年相比:全市商品住宅中位价增长33.1%,五年年均增长5.9%。

(三)改善性住房需求增大二孩生育新政策的实施,促使越来越多的家庭二套房时考虑购买4房商品房,以满足家庭住房的需求,商品住宅销售面积中,144平方米及以上户型占比36.7%;90-144平方米户型占比59.5%;90平方米及以下仅占比3.8%。目前许多开发商推出的4房或3+1房销售情况较好,可以预计未来将有更多的改善性住房需求。

(四)商品房市场投放量增大,房源充足。据市住房保障和房产管理中心提供数据:2020年,全市批准预(销)售面积246.09万平方米,同比增长26.24%,其中住宅192.95万平方米,增长24.3%。12月月末累计可售面积275.05万平方米,增长9.1%,其中住宅162.6万平方米,同比下降4.3%。

三、存在的问题

(一)发展实则较为缓慢。河池市房地产开发投资“十三五”期间五年年均增长9.7%,在2017-2020年间发展速度放缓,四年年均增长速度仅为1.8%,开发力度甚为缓慢。河池市固定资产投资“十三五”期间五年年均增长11.0%,房地产开发投资年均增速低于固定资产投资增速1.3个百分点。在全区来看,2020年河池市开发投资总量仅占全区的1.56%,排全区最后一位。与2015年占比(1.99%)相比,降低0.43个百分点,排位下降了一位。本年投资总量比2015年排最后一位的贺州市少35.32亿元,年均增速低19.7个百分点;与同属桂西资源富集区的百色市和崇左市相比,总量分别少93.48亿元和47.75亿元,五年年均增速分别低3.5个和6.1个百分点。

(二)房地产开发企业抗风险能力较差。诸如碧桂园的大型企业也仅在河池市金城江区、宜州区、巴马县有房地产投资项目,其余大部分是属于弱、小、散类型,经济实力有限,加上疫情的影响,许多房开企业资金压力较大。

(三)非住宅商品房库存量较大。通过数据分析,河池市非住宅商品房销售情况较差,消化周期较长,除了开发商自持以外,反映出投资者对于此类商品房投资较为谨慎,部分商住一体的楼盘出现了住宅卖空,商铺无人问津的情况。

(四)两区形势严峻。金城江区销售面积低迷,连续两年低于3%以下速度增长,疑似饱和;宜州区看似高速增长,实则是恢复性增长,本年35万平方米的总量距离2018年高峰40万平方米无多大进步空间。全市各县(区)与上年比8增3降,明年销售形势不容乐观。

四、下一步工作建议

(一)合理规划加快发展。“十三五”以来河池市房地产开发进程缓慢,落后全区和周边地市,地处山区受地理条件制约影响会较大,各县(区)应视市场需求和城镇化需要推出高质量的房地产开发项目,以开发带动区域经济发展。

(二)稳定房价促进销售。受到市场需求旺盛的影响,未来开发商获取土地的成本将不断上涨,其他成本如施工、装修等成本也不断增加,商品房销售均价将长期呈上涨趋势,部门要加强预售管理和政府指导价格,稳定商品住宅房价,合理推出精装修房源。

(三)主打长寿养生品牌。河池市一直向外推介巴马、凤山、东兰、大化等长寿养生品牌,吸引了许多外地人来买房,给部分县的商品房销量带来了提升,刺激了本地房地产市场,同时由于长寿养生品牌的不断扩展,未来可运用在房地产的前景也将更将广阔。

(四)继续落实相关惠企政策。帮助房地产开发企业积极应对疫情防控,最大限度缓解和消除疫情对企业生产经营带来的影响,制定重点企业一对一帮扶计划,以点带面,释放房地产市场活力。加强房地产市场风险排查管控工作,房地产领域购房矛盾纠纷排查化解、房地产领域非法集资风险排查、规范物业服务企业经营行为等工作,营造良好的营商环境,吸引企业投资,促进房地产业平稳健康发展。


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