河池市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施方案

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发〔2021〕22号）文件精神，为加快发展保障性租赁住房，按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号），以下简称《集中式租赁住房标准》）规定，结合实际，制定本方案。

一、改建范围

河池市行政辖区内经合法批建并已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房。其中，商办类房屋应以地块、楼栋（梯）或独立楼层为申请单元，厂房、仓储类应以地块、楼栋为申请单元，旅馆、科研教育类应以地块为申请单元。

拟改建的非居住房屋存在违法违规行为未处理（经相关部门同意改建和整改同步实施的项目除外）或已纳入政府土地征收或储备计划、尚未按原有土地出让合同监管协议等约定完成税收等承诺、C级以上危险房屋建筑等情形的，不得申请改建。

二、改建原则

（一）政府引导，市场参与。存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，发挥市场机制作用，引导多主体参与、多渠道供给。改建后的保障性租赁住房重点解决新市民、青年人等群众住房困难问题，原则上每套（间）建筑面积以70平方米以下为主，租金价格低于同地段同品质市场租赁住房租金。

（二）市级统筹，分级审批。由申请项目所在地住房城乡建设局按管理权限分别受理，经相关部门审核，报经同级人民政府批准同意后，核发改建项目认定书。

（三）尊重历史，原状不变。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，在不改变原不动产登记信息的前提下，不变更土地使用性质、不补缴土地价款，土地使用年限和总建筑面积不变，不改变原有房屋类型和建筑容量控制指标。改建房屋不得突破既有建筑外轮廓线，不改变相邻关系。改建后涉及房屋征收、拆迁的，按改建前的房屋用途予以补偿。

（四）纳入备案，强化监管。改建后保障性租赁住房管理、运营应遵守项目所在地的住房租赁有关工作规定，房源、合同等均需纳入本地住房保障管理服务平台统一监管。

三、改建条件及要求

（一）权属合法。申请项目应为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，应取得相关权利人书面同意。已取得预售许可的项目，在当地住房城乡建设局预售冻结手续应已办结。

（二）主体明确。改建主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位（含受委托代理的整体运营承租人等），同一改建项目的房屋必须为单一主体产权。

（三）规模见量。改建完成后的项目，保障性租赁住房原则上不得少于50套（间）且建筑面积不少于2000平方米。

（四）安全环保。项目设计应按照国家相关技术标准执行。改建前应当由改建实施主体委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全性能鉴定，C级、D级房屋不得进行改建，保证满足安全使用的要求。改建后的保障性租赁住房应确保房屋质量安全，并具备相应的卫生、通风等条件，应符合给排水、供电等相关要求。厂房、仓储类改建项目须设立相应安全隔离措施，确保人员居住安全。

（五）规范改建。改建项目按照使用对象和使用功能，分为改建宿舍型租赁住房和改建住宅型租赁住房，其类型、适用标准和服务功能配置按照《集中式租赁住房标准》执行。实施主体可在申请改建前委托具有相关资质的单位进行可行性评估，确保改建项目具有技术可行性。

四、改建流程

（一）受理申请。市级项目和已按原土地出让合同或监管协议等约定完成税收等承诺的办公用地改建项目，由市住房城乡建设局受理；县（区）级项目由县（区）住房城乡建设局受理。申请材料包括：

1.改建申请书；

2.申请人身份材料，包括申请人营业执照等相关身份证明材料、申请人与产权人不一致的需提交授权委托书和产权人的身份证明、拟改建部分房屋的产权人、抵押权人等相关权利人同意改建的书面意见等；

3.房屋安全鉴定机构出具房屋安全鉴定报告；

4.土地房屋权属证明材料，房屋改建涉及宗地内其他产权人利益的，应当征求相关利害关系人的意见；

5.项目改建方案，包括拟改建房屋现状及规模说明、改建思路、设计方案、改建后房源量、户型设计、投入成本、回报周期、租赁管理方案及可行性综合分析等。

其中，改建项目结构安全和消防安全前期评估材料。由申请人委托原项目主体设计单位或其他具有相应资质等级的设计单位，对拟改建为保障性租赁住房涉及的结构安全和消防安全出具的复核确认文件；厂房、仓储类项目需提供原用途的说明材料，涉及污染物的生产使用及存储的需提供相关情况说明；

6.其他需要提供的用地、规划、建设等材料。

（二）审核认定。改建单位递交申请材料后，由项目属地住房城乡建设局向同级发展改革、财政、自然资源、税务、供水、供电、燃气等相关部门征求意见。审核通过的项目，报经本级人民政府同意后，由项目属地住房城乡建设局核发项目认定书。审批通过的项目，项目属地住房城乡建设局应在5个工作日内将项目认定书和建设单位的申请材料（复印件）报自治区住房城乡建设厅备案。未审核通过的项目，由受理单位收集各相关部门意见后报本级保障性租赁住房工作领导小组研究确定。

（三）组织实施。项目改建单位凭项目认定书向住房城乡建设、自然资源等部门申请办理相关手续。

1.工程规划和用地手续。由自然资源部门出具改建规划意见函，核定改建项目外立面设计、总平布置和其他必要的规划设计控制条件。鉴于改建项目不涉及土地权属变化，可用原项目已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

2.施工图设计和审查手续。项目改建单位根据改建项目认定书及改建项目工程规划意见函，委托设计单位进行施工图设计。需要对原有建筑物进行结构安全鉴定的，应按要求进行鉴定，以此作为设计依据。

3.施工许可手续。材料符合要求后，由项目属地住房城乡建设部门核发施工许可证并同步安排质量监督。考虑到非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房的特殊性，以自然资源部门出具的改建项目工程规划意见函替代工程规划许可证。

4.施工监管手续。项目改建单位应当规定选择具备承接资质的施工、监理单位等参建单位，及时开展项目改建实施工作，各部门应依据职责权限加强项目改建过程的监管和技术服务。

（四）项目验收。项目改建完成后，项目改建单位应向项目属地住房城乡建设局申请验收。项目属地住房城乡建设局在收到验收申请后，应会同自然资源等部门开展联合验收，各部门按职责验收后出具验收意见。验收合格的在联合验收审核表上盖章确认。改建项目通过联合验收后，项目改建单位可向供水、供电、供气部门申请按居民标准执行水电气热收费标准。

（五）投用管理。项目竣工验收后10个工作日内，改建主体应在项目属地住房城乡建设部门办理相关备案登记。房屋出租后，应在30个工作日内办理租赁合同网签备案。

改建保障性租赁住房运营期限不得超过经批准的土地使用年限；享受中央财政奖补资金的项目持续运营期限不低于10年，未享受中央财政奖补资金的项目持续运营不低于8年；运营主体与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不得超过3年，一次性收取租金数额原则上不得超过3个月租金，收取押金数额不得超过1个月租金。

（六）退出及监管。

1.改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前六个月，向项目属地住房城乡建设部门提出续期申请。未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出相关工作，确保分套（间）租户能有序退出，并于期满后30个工作日内向项目属地住房城乡建设部门提出恢复原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限，土地使用年限期满的，应按土地出让合同（或划拨决定书）相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规执行。

2.改建运营年限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的，产权人应当与运营方和租住人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，应及时向自然资源、税务及供水、供电等部门报备，房屋及供水、供电等纳入原用途管理，并取消租赁备案。

3.改建运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途，由相关职能部门依法查处，并纳入信用监管。项目改建为保障性租赁住房期间涉及征地拆迁的，产权人和整体运营承租人应服从城市建设需求，主动配合征拆，按原产权登记用途补偿。

4.项目审批后，属地政府应会同住房城乡建设、自然资源、行政执法、市场监管等部门加强改建项目后续监管，发现问题及时依照职责处置。

5.对提供虚假资料申请改建、将改建后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为及新增违建行为的，相关职能部门应采取终止改建行为、限期改正、取消奖补资格、纳入信用监管等措施；涉嫌违法的，由相关职能部门立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

五、其他事项

（一）改建项目运营期间不得分割登记、分割转让、分割抵押、分割销售，不得以租代售。

（二）改建项目不动产权利人应当承担房屋使用安全主体责任，不动产权利人和负责运营的住房租赁企业应当共同落实安全管理职责，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期对房屋安全进行检查，确保房屋住用安全。改建项目的运营主体应确保租赁住房符合运营维护管理相关要求，建立完善各项突发事件应急预警及处置制度；落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查。

（三）除强制性规范必须增设和在原有结构空间内无法布局的消防通道、电梯等配套设施外，改建项目不得增加建筑面积、用地面积；不得改变地下空间原有用途。

（四）工业控制线范围内的工业项目原则上不得申请改建，确需改建的项目经本地人民政府研究同意后，参照本方案执行。

（五）各部门（单位）要严格执行和落实国家、自治区、市对保障性租赁住房的相关政策规定，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，充分利用政府及各部门内部数据，减轻企业负担，提高项目审批效率。

（六）申请改建项目取得项目认定书并完成改建工程后，可向供水、供电、燃气等部门申请按居民标准执行水、电、气收费标准。

（七）本方案自印发之日起实施，有效期2年。

附件：1.关于____改建项目申请书（模板）

      2.保障性租赁住房项目认定书（模板）

      3.保障性租赁住房联合验收审核表（模板）

附件1

关于_______改建项目申请书

市/县（区）住房和城乡建设局：

        （单位名称）    拟在本市    县（区）申请改建      （项目名称）  ，项目具体情况如下：

1.项目名称、所处地理位置、建设必要性；

2.项目的产权或使用权来源说明、现用途类别、体量大

小（栋、层数、建筑面积等）；

3.项目建设内容、规模和总面积；

4.计划总投资，资金筹集方式；

5.建设相关承诺（包括相关情况说明，对提供材料的真

实性负责，按规定履行相关建设程序，建成后只用于住房租赁且不得“以租代售”，不得分割登记、分割抵押、分割销售或分割转让，以及无条件服从城市建设发展需要，如项目因申请退出或相关部门依据政策撤销，清退租赁关系等事项及因此引起的纠纷、诉讼自行负责等内容）；

6.其他。

特此申请。

附件：1.申请人身份材料

2.土地房屋权属证明材料

3.项目改建方案

4.其他需要提供的用地、规划、建设等材料。

                              （单位名称）

                               年   月  日

附件2

          保障性租赁住房项目认定书

                                 项目编号：20XX—00X

  （单位名称） ：

   经研究，同意你单位          项目列为      市（县、区）保障性租赁住房项目。

                     项目基本情况

注：此项目认定书可作为办理保障性租赁住房项目立项、用地、规划、施工、消防等手续以及享受相关税收优惠政策、民用水电气价格、金融支持等保障性租赁住房优惠政策凭证。

                        市（县、区）住房和城乡建设局

                                   年   月   日

抄送：本级人民政府

      住房城乡建设、自然资源等相关部门

附件3

       保障性租赁住房项目联合验收审核表    

                              填表时间：