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《河池市商品房预售资金监管办法》政策解读

2017-12-29 16:19     来源:河池市人民政府
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为进一步加强我市商品房预售资金监督管理,维护购房者的合法权益,我市根据《中华人民共和国房地产管理法》(中华人民共和国主席令第二十九号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令131号)以及《住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、等法律法规及相关文件规定,制定了《河池市商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》),现将有关情况说明如下:

一、出台《办法》的必要性

随着我国房地产行业的不断发展,国家对房地产市场的管理也不断地深入和规范,但在房地产开发领域,仍存在一些违规违法现象,其中,较为突出的是商品房预售资金的使用问题。个别房地产开发企业在进行商品房预售时,将预售资金挪作他用,更有甚者携款匿逃,造成一些烂尾楼工程,给购房家庭带来了巨大的经济损失,影响了社会的和谐稳定,扰乱了房地产市场的健康发展。为防止此类问题发生,一些经济发达地区主要采取提高商品房预售条件的方法来控制,如深圳、上海等城市对于商品房预售项目,除要求相关开发建设手续齐全外,工程进度形象必须达到“多层封顶、高层达到三分之二以上”才核发《商品房预售许可证》。我市是西部欠发达地区,为鼓励房地产开发,对于商品房预售在五证齐全的情况下,且符合“投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上”可以办理商品房预售手续。由于缺乏对商品房预售资金使用的有效监管,我市房地产开发建设项目中“烂尾楼”现象偶有发生,给社会稳定带来较大的压力,因此,制定《河池市商品房预售资金监管办法》十分必要。

二、出台《办法》的合法性

《办法》制定是以《中华人民共和国房地产管理法》(中华人民共和国主席令第二十九号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令131号)、《住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等法律法规和相关文件为依据的。其中,《城市商品房预售管理办法》第十一条明确规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。”《住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第二大点“完善商品住房预售制度” 第(九)款关于“完善商品住房预售制度”中要求,“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”因此,《办法》的制定以及有关条款符合法理精神,具有合法性。2013年2月26日,国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),要求各地要加强市场监管和预期管理,尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。

  • 出台《办法》的可行性

《办法》的出台先后借鉴区内先进城市的做法和经验,并历经多次修改和征求意见。我区实施商品房预售监管办法较早的城市是南宁市,该市2012年就出台了《南宁市商品房预售资金监管办法》(南府发〔2012〕78 号),按照该办法,监管机构是按照监管项目工程预算书总额的130%并参考同类地段、同一时段其他房地产项目的工程造价确定项目预售资金重点监管额度。按照该做法,开展预售资金监管工作需要有熟悉建筑、造价、会计等专业人员才能开展工作,且可操作性不强,工作难度大,工作量大,需要人员多。经过三年的实践,2015年该市对《南宁市商品房预售资金监管办法》进行修订,其中修订的主要内容之一就是:不再按照项目工程预算书总额来确定项目预售资金重点监管额度,而按照房地产开发企业所申报的预售资金总额35%来确定监管项目的预售资金重点监管额度。这样极大地提高了监管的可操作性和科学性,同时《办法》制定还针对当前预售商品房的特点,对预售资金的提存、使用、监管作了更详细的规定,明确了房产部门、金融部门及房地产开发企业三者在商品房预售款监管、核拨、使用过程中各方的责任,监管办法的内容也更趋于完善。《河池市商品房预售资金监管办法》在出台过程中符合工作实际,充分借鉴南宁等市有做法和经验,具有可行性。

四、《办法》出台的作用

目前,国内三、四线城市房地产库存偏高,房地产防风险的压力持续加大,2015年12月18日召开的中央经济工作会议,将“化解房地产库存”列为2016年全国经济工作五大任务之一。2016年12月14日召开的中央经济工作会议再次将“促进房地产市场平稳健康发展”列为2017年全国经济工作的主要任务来抓。《河池市商品房预售资金监管办法》出台后,将如何进一步规范房地产市场管理,概括起来,体现以下几个方面:

一是《办法》实施后,购房人按合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款(包括预购商品房抵押贷款)等各种购房款,统一存入一个银行监管账户进行监管,有效防范风险。

二是按照房地产开发企业所申报的预售资金总额35%来确定监管项目的预售资金重点监管额度,一方面,是确保房地产开发企业(以下简称房开企业)能够有资金持续开展项目建设;另一方面,无形中抑制房开企业抬高房价。(房开企业申报的预售资金越高,所接受的预售资金重点监管的额度就越多。)

三是《办法》出台后,通过监管部门、商业银行和房开企业“三方”签订协议,明确责任义务,实现由房产行政管理部门、商业银行共同对房开企业的商品房预售资金进行共同监管,确保商品房预售资金用于工程建设,维护购房者合法权益。

四是通过对预售资金的监管,将有效防范房开企业将项目资金挪作他用,同时也有效防范开发企业携款“跑路”。

五是通过对预售资金的监管,可促进房开企业科学地规划项目开发,合理地安排项目工期,科学地编制用款计划,完善内部财务制度,进一步规范房开企业的市场经营行为。

六是《河池市商品房预售资金监管办法》出台后,各县(区)可参照办法开展工作,促进全市房地产市场健康发展。

相关政策:http://www.gxhc.gov.cn/xxgk/zfwj/gfxwj/20171229-1125268.shtml

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