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发文单位:河池市人民政府成文日期:2021年05月07日
标  题:河池市人民政府关于公布实施河池市宜州新区土地定级与基准地价评估成果的通知(河政发〔2021〕10号)
发文字号:河政发〔2021〕10号发布日期:2021年05月25日

河池市人民政府关于公布实施河池市宜州新区土地定级与基准地价评估成果的通知(河政发〔2021〕10号)

2021-05-25 16:06     来源:河池市人民政府
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宜州区人民政府,市直和驻河池中直区直各有关单位,宜州新区管委会:

为切实加强国有土地资产管理,促进土地市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于转发加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(桂国土资办〔2017〕342号)的规定和《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》的技术要求,现将《河池市宜州新区土地定级与基准地价评估成果》予以公布,自公布之日起执行。



河池市人民政府

2021年5月7日


河池市宜州新区土地定级

与基准地价评估成果

一、基准地价内涵

(一)基准地价基准条件

本次基准地价土地用途包括商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四大类。其中,根据公共管理与公共服务用地这一大类用途按城市发展需要、土地利用方向、地价影响因素及地价相似性等特点,将公共管理与公共服务类用地包括的10个二级地类再归纳为三类:一类为机关团体、新闻出版、教育、科研用地;二类为医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地;三类为公用设施、公园与绿地用地。不同类别用途价格对应的基准条件为:

1.估价期日:2021年3月1日。

2.土地使用年限:按各类用地出让土地使用权的法定最高年限设定,即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

3.土地开发程度:达到“五通一平”标准,即宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地内场地平整。

4.土地利用状况:商服用地容积率1.0;住宅用地容积率3.0;工业用地容积率1.0;机关团体、新闻出版、教育、科研用地平均容积率2.0,医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地平均容积率为1.5,公用设施、公园与绿地用地平均容积率为0.8。

(二)基准地价内涵说明

1.基准地价定义

基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格,是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。基准地价具体内涵构成为国有土地所有权收益;土地外部间接投资开发贡献的地租(纯收益)的资本化部分;土地内部直接投资开发所贡献的地租(纯收益)的资本化部分。

2.土地用途说明

(1)商服用地:指《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)二级类用地中的零售商业用地,即以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地。

(2)住宅用地:指《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)二级类用地中的城镇住宅用地,即城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地,不含配套的商业服务设施等用地。

(3)工业用地:指《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)二级类用地中的工业用地,即工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。

(4)公共管理与公共服务用地:指《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)二类用地中用于机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育、公用设施、公园与绿地的土地。细分用途如下:

机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地;

新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地;

教育用地指用于各类教育,包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地,聋、哑、盲人学校及工读学校用地,以及为学校配建的独立地段的学生生活用地;

科研用地指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地;

⑤医疗卫生用地指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地,包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地,卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地,对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地,急救中心、血库等用地;

社会福利用地指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地,包括福利院、养老院、孤儿院等用地;

⑦文化设施用地指图书、展览等公共文化活动设施用地,包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地,综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地;

体育用地指体育场馆和体育训练基地等用地,包括室内外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地,溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地,以及为体育运动专设的训练基地用地,不包括学校等机构专用的体育设施用地;

公用设施用地指用于城乡基础设施的用地,包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地;

公园与绿地用地指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。

3.土地使用年限均为各用途用地法定最高出让年限,即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

4.容积率:是指建筑物的总面积与宗地面积之比,其设定主要依据《河池市宜州新区一期控制性详细规划和城市设计》,并辅助结合宜州区近年来招拍挂出让供地数据统计结果综合确定。

5.土地开发程度的设定以达到大市政基础设施配套“五通一平”为标准,即宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地内达到一般开发建设条件的熟地状态,不考虑石山、填湖等工程量较大、地形地质较特殊的状态(在此特殊情况下,需根据具体项目的工程量、费用造价等进行考虑修正)。

6.估价期日:本项工作开展的时间介于2018年8月至2021年间,本次基准地价的估价期日确定为2021年3月1日。

二、土地级别与基准地价成果

土地级别划分包括工作区范围内商服用地、住宅用地、工业用地及公共管理与公共服务用地四种用途土地级别以及相应的基准地价成果。

(一)土地级别成果

本次河池市宜州新区土地级别成果是根据土地质量评价结果结合地价分布趋势综合确定后取得的,形成河池市宜州新区各用途、各级别边界说明(详见表1-3-2),同时根据对各级别面积的统计,形成各用途土地级别面积与比例关系(详见表1-3-3):

1-3-1 河池市宜州新区各级别面积占比图

(二)基准地价成果

综合考虑河池市宜州新区的土地利用潜力和现实土地市场状况,并结合各用途土地利用特点,本次河池市宜州新区采用综合定级方式。河池市宜州新区各用途、各级别基准地价成果如下。

(三)二级类用地地价修正系数

河池市宜州新区目前从实际供地需求出发,本次项目成果包含商服用地和工业用地两大类的二级类用地地价修正系数,具体修正成果如下。

三、土地定级与基准地价图件成果

按照图件整饰的相关要求,通过各个技术处理和分析环节,取得河池市宜州新区土地定级与基准地价主要图件成果为河池市宜州新区土地级别与基准地价图。

公开方式:主动公开△

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